最近随着各种政策，经济情况的改变，住房贷款的利率也在不断的下调，一路降到了新的低点。
对于正好要买房或者计划买房的小伙伴来说，这无疑是一个非常好的时机。不过其实对于已经买房了的小伙伴们来说，重新贷款refinance也是很不错的选择!
重新贷款Refinance
什么是重新贷款Refinance?
住房贷款的refinance通常是指中止现在的房屋贷款，用现在的房价重新做一遍贷款，把已有的房贷用新的房贷替换掉。在重新贷款的过程中，如果可以以利率低于之前付款的利率贷款，则可以省钱。
如果当前的贷款利率低于原本的贷款利率，或者信用记录提高到有资格获得更低的贷款利率时，就可以考虑重新贷款Refinance。
比如今年从肺炎爆发以后，贷款的利率就一直在降低，对于很多已经买房的小伙伴来说，现在都是一个不错的时机。
什么时候考虑重新贷款Refinance?
影响重新贷款Refinance的因素有很多，比如以下的这些：
新的银行可以提供更优惠的贷款利率，减少每个月支付的贷款;
可以在合理的时间内收回Refinance的成本;
想要更改贷款年限，比如以前的贷款年限是30年，现在想要更改为15年，可以更快地还清贷款，而少付总利息;
从房屋净值中提取现金，即所谓的现金再融资;
从ARMs可调利率抵押贷款转换为FRMs固定利率抵押贷款
此外，并不是贷款利率降低就要考虑refinance，只有当利率降低至少半个百分点，并且短时间之内不打算搬家，refinance的意义才比较大，否则有可能这边做完refiance马上搬家，反而有损失。
Refinance的步骤其实和购买房屋时的步骤非常相近。
第一步：设定明确的财务目标。
不管是出于想要缩短还款年限，还是减少每个月还款额等等任何目的，如果要重新贷款，一定要先考虑清楚重新贷款的目的是什么。比如第一次贷款30年，已经还款10年，然后又把剩下的20年重新Refinance了30年，看起来每个月的还款是减少了，但是其实利息会多还很多~
第二步：检查信用评分和信用记录。
重新贷款Refinance的步骤， 就像开始需要获得原始住房贷款的批准一样。 申请人的信用评分越高，贷方将为您提供的贷款例率越好，获得的机会也就越大。
注意：在开始Refinance之前， 花几个月的时间来提高信用分数可能会降低申请人的利率。一般来说740以上的分数会带来最低的利率。
第三步：确定房屋净值。
房屋净值等于房屋的价值减去还剩下的贷款， 也就是如果你现在把房子卖了，还完贷款还能拿到手多少钱。 这里需要查看目前的房屋贷款对帐单mortgage statement。然后搜索网上的房屋中介网站，或者直接联系地产经纪，找到房屋的当前估计价值。 房屋净值是两者之间的差额。 例如，如果您仍然欠贷款250,000美元，而房屋价值320, 000美元，则房屋净值为75,000美元。
第四步：多查找几个贷款方。
一般来说，贷款前多对比几个贷款方是很有必要的，因为每个贷款方的报价可能都不一样。选择贷方后，一定要问清楚什么时候能锁定最低的利率， 而不必担心在贷款关闭前利率会攀升。
注意：除了比较利率外，还要注意过户结算费(Closing Cost)，以及费用是预付还是计入新抵押贷款。 贷款人有时会提供“no-closing-cost loans”， 将过户结算费计入贷款金额，但收取更高的利率。
第五步：收集最近的财务汇总。
收集最近的工资单，报税单， 银行对帐单以及贷方要求的其他任何内容的财务信息单据。 贷款方还将查看您的信用，所以最好提前检查资产和负债。
注意：在开始进行Refinance之前， 准备好这些信息的文档可使贷款过程更加的顺利。
第六步：为房子重新评估做准备。
一些贷款方可能需要重新评估才能确定房屋的当前市场价值， 以批准Refinance。
注意：这里往往需要支付几百美元进行评估。 如果自从购房以来做过改进或维修， 可能会导致更高的评估价。较新的房子可能会省掉这笔钱。
第七步：如果有需要，可以以现金结账。
最终的贷款总结(Final CD)将列出您需要自付多少钱才能完成贷款。 大部分的时候贷款方会建议您把Refinance的费用也包括在新的贷款里。
第八步：经常查看您的贷款情况。
一定要将贷款总结(Final CD)的副本存储在安全的位置， 设置自动付款以确保每个月都能按时交付贷款。很多贷款方会根据设置了自动付款而提供更低的利率。
注意： 您的贷款人可能会在交易结束后或数年后立即在二级市场上转售贷款 。 这意味着您将欠另一家公司抵押贷款， 因此请随时注意将此类更改通知您的邮件或者信件。比如小编的房屋贷款就已经不是本来申请贷款的贷方了。
Refinance的优点和风险
Refinance的好处
Refinance有很多好处，比如以下这些：
减少每个月的支出。 当Refinance后每月房贷替换为利率较低的新贷款， 这意味着您每月付给贷方的钱将减少。
更快地还清您的房贷。 您可能选择以较低的利率和较短的期限Refinance。例如， 如果您能够从30年期贷款重新组为15年期抵押贷款， 则可以节省大量利息。
消除私人抵押贷款保险(PMI)。
从您房屋的净值里提出现金。 如果您正需要一笔钱来投资或还清高息债务， 这是将一个很好的机会。
锁定固定利率抵押贷款。如果您现在有的是ARM可调支付利率抵押贷款， 并且您认为利率将会上升，则可以将其转为固定利率贷款FRMS。 您的新费率可能会高于您现在所支付的， 但可以保证以后不会增加。
Refinance的风险和成本
虽然Refinance看起来是非常省钱的一个操作，但并非所有人都适合。 在开始之前请一定要记住以下几点：
Refinance不是免费的。与原始抵押贷款一样，Refinance也有附带费用，例如启动费，评估费，产权保险， 地税和其他费用。即使重组导致每月的付款减少， 您实际上也不会马上省钱。收益不会马上显现出来， 直到每月节省的金额抵消了Refinance的各项费用。所以申请人需要做一些计算， 达到这个平衡点需要多少个月的时间。如果有可能在此之前搬家， 那么Refinance可能不是最好的选择。
可能需要支付预付款罚款。 一些贷款机构会因为您提前还清贷款而向您收取额外费用。
总贷款成本可能会增加。
如何获得最佳的利率
如果已经决定要Refinance，那就可以开始选择一下贷款方了。 建议申请的时候至少三个贷方那里获取报价，在很多网站上都可以找到报价以及对比等等。
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