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理财知识: 重新贷款(Refinance)

  重新贷款(Refinance)就是“再融资”,具体是指重新申请新的贷款来偿还现有贷款的一个金融过程。新的贷款会拿到比现有贷款更低的利率,这样会在很大程度上帮你降低每个月的还贷额度,从而改善当前的财务状况和贷款能力。

  什么时候需要重新贷款?

  1. 获得更低的利率。重新贷款最主要的原因就是能拿到更低的利率,从而能帮你减少每个月的还款额,节省大量的资金。是否能拿到较低的利率是由很多因素决定的,比如疫情导致经济低迷利率持续走低;自己信用分数提高,其他负债降低等等。

  2. 调整贷款的期限。申请过程中可以重新选择贷款期限,比如讲现有的30年贷款缩短成15年,从而能提前将贷款还完。

  3. 改变贷款的类型。把可调整贷款利率(ARM)换成固定利率(Fixed Rate),在经济低迷利率波动很大时,能最大程度的帮你降低损失节省利息。

  4. 取消贷款的保险。如果买房子的时候首付不足20%,你需要缴纳贷款保险。当你重新贷款时,如果贷款的额度小于房屋价值的80%,这时你就不需要继续缴纳贷款保险了。

  5. 合并多个贷款。如果你有多个贷款,重新贷款可以帮你将多个贷款合并成一个贷款,这样可以拿到更低的利率,同时也能提升你的信用。

  6. 从贷款中提取现金。如果已经还了一段时间的贷款,重新贷款时你可以取出一部分现金(Cash-out Refinance)来用到其它地方。比如作为投资其他的房产的首付。

  怎么申请重新贷款?

  重新贷款和申请新的贷款的流程几乎是一样的。在申请新贷款时由于买房时间紧,没法充分比较多家银行提供的利率和各项费用。重新贷款在这方面的自由度就高了很多,你可以多联系几家银行,货比三家,最终找到自己满意的贷款。重新贷款总的来讲可以分成八个步骤。

  1. 明确需求。首先要明确自己重新贷款的主要目的,是为了得到更低的利率,缩短贷款的期限,合并多个贷款还是打算从贷款中取现。

  2. 准备材料。在这阶段找出之前申请贷款时的材料,根据现在自己的情况做出相应的更新,比如现在的住址,联系方式,工作雇主,最新收入等等。

  3. 制定目标。根据目前的贷款平均利率,结合自己的信用等级确定出希望能拿到的目标利率。然后利用贷款计算器小工具【链接】计算出重新贷款之后每月的付款额度。

  4. 货比三家。在美国你可以向以下四类机构申请重新贷款: 银行(Bank)和贷款银行(Mortgage Bank),信用社(Credit Union),贷款机构(Mortgage Lender)和贷款中介(Mortgage Broker)。这四类机构各有优缺点,我们将在以后详细介绍。你可以向上述任何一类机构申请贷款,并拿到一个贷款的费用估算(Loan Estimate)。

  5. 提交申请。按照步骤4中拿到的利率和各项费用,确定出自己向哪家申请贷款。之后会有指定的贷款专员(Loan Officer/Loan Originator)来联系你并提交贷款申请所需要的各种材料,例如报税记录,存款证明,社会安全号等等。

  6. 锁定利率(Lock Rate)。贷款专员根据你提交的申请材料,锁定出一个双方都满意的贷款利率,利率锁定的期限一般是30天。

  7. 评估房产(Appraisal)。评估房产价值需要有专门的房屋检验机构完成。具体选择哪家检验机构,可以根据服务评价以及报价选择自己满意的。

  8. 完成贷款(Closing)。贷款机构会出具一份贷款文档(Closing Disclosure),上面会列出所有的详细信息,包括贷款条款,最终的利率,每月的还款金额,贷款手续费,以及哪些费用是由贷款人支付,哪些费用是借款人支付。

  重新贷款有哪些费用?

  重新贷款有哪些注意事项?

  1. 贷款所花费的总费用。上面罗列了重新贷款过程中常见的费用,最终累积起来可能会高达数千美金。在申请重新贷款之前,务必和贷款机构沟通清楚,事先了解贷方的各项费用。

  2. 房产估值不增反降。房产估值会直接影响到贷款机构最终所提供的利率以及各项费用。如果房产估值比之前贷款时不增反降,最终重新贷款之后的总费用可能会比预期的还要高。

  3. 仔细阅读贷款文档中的各项条款。最终贷款机构出具的贷款文档(Closing Disclosure)会有多达上百页,里面涉及到各项信息,关系到每月的支出和长期的负债。每项条款建议认真读懂,签字前与贷款机构充分沟通清楚。

  4. 免贷款手续费。按照[ClosingCorp, 2020]的统计数据,重新贷款的手续费平均需要花费$5749。换个角度说,这些手续费会占到贷款总额的2%到6%,比如贷款$200,000,手续费会在$4,000到$12,000之间。有少数贷款机构会推出免手续费或者零手续费贷款(No Closing Costs/Zero Closing Costs)。通常情况下有两种方式,一是将手续费叠加到贷款额度上,比如贷款$200,000手续费$6,000,你最终实际需要贷款$206,000。另一种方式是提高利率,比如同样的$200,000贷款,30年固定3%的利率,但是最终的贷款给你提高到3.5%。这样的好处是手续费均摊到你的每月还款中,减少了贷款时的财务压力。但同时也要仔细计算长期还款总额会不会有所增加。

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