加州抵押贷款严重拖欠率飙升6倍!房主支付能力成隐忧

　　加州抵押贷款严重拖欠率飙升6倍!房主支付能力成隐忧

　　美西时间11月22日，据LA Dailynews报道，整个加州拖欠的抵押贷款还款总额正在上升到大萧条以来的最高水平，令人担心这个受大流行拖累的经济体的支付能力。

　　根据抵押贷款追踪机构CoreLogic的数据，及其对8月份逾期90天或更长时间的“严重拖欠”的住房贷款的分析，全加州范围内，住房贷款严重拖欠率高达3.8%，去年同期为0.6%，同比飙升超过6倍。

　　“严重拖欠”情况严重

　　在加州几个主要房贷市场，情况大致相同：

　　河滨县和圣贝纳迪诺县(内陆帝国):“严重”拖欠率率为4.6%，上年同期为1%。

　　洛杉矶-橙县:4.2%，上年同期为0.6%。

　　旧金山都市区:2.8%，上年同期为0.3%。

　　圣何塞都市区:2.2%，去年同期为0.2%。

　　这不仅仅是加州出现的情况，在全美，抵押贷款严重拖欠率达到4.3%，高于2019年8月的1.3%，是自2014年2月以来出现的最高“严重”拖欠率。

　　坦率地说，目前的拖欠率远不及上次抵押贷款危机(2008年)中出现的两位数的水平。根据CoreLogic的统计，当时内陆帝国的拖欠率达到16%，在洛杉矶-橙县接近10%，在旧金山湾区，拖欠率接近7%。

　　更明智的救助计划

　　尽管如此，一群无法让贷款方满意的房主仍然是房地产市场和整体经济的隐忧。

　　显而易见，为减缓病毒传播的商业限制措施严重打击了经济，导致大范围的永久裁员、暂时休假、工时缩减或激励性薪酬降低，从而导致了房主的还款能力受到影响。

　　但联邦政府在此次新冠危机中对房主的救济，显然比上次次贷危机要明智得多。

　　今年的贷款延期计划要比之前的抵押贷款困境中有限且难以获得的帮助慷慨得多，各种各样的还款暂缓计划，在很大程度上有效阻止了大范围的丧失抵押品赎回权情况的出现。

　　在许多情况下，如今陷入困境的借款人可以直接将未偿款项延期，既不需要缴纳罚金，也不会对他们的信用记录造成影响。

　　此外，联邦监管机构做了一些技术性调整，以保持抵押贷款市场的平稳流动，从而保持整个房地产市场的运转。

　　创历史的低抵押贷款利率

　　此外，美联储还将抵押贷款利率降低到历史最低水平，大大促进了房市摆脱危机。美联储这样做的部分原因是购买了超过1万亿美元的抵押贷款来支持住房市场，这个数额比大萧条时期对经济的整个刺激计划还要大。

　　更不用说，2020年的借款人的财务状况比之前提到的泡沫时期的人要好，这个周期的放贷者对贷款对象的要求要严格得多，房主也拥有更大的财务缓冲空间。

　　此外，对大流行时期房市的救助不仅保持了一个重要的经济板块的活跃，还为陷入困境的借款人提供了另一种解决方案：在住房短缺的市场上出售房屋，而急于买房的人已经随时准备好了进行交易。

　　尽管如此，支付账单仍然是一个令人头疼的问题。美国人口普查局(U.S. Census Bureau)对大流行影响的最新调查显示，11月初，6%的加州人在处理住房成本(抵押贷款或房租)方面陷入严重困难。这比7月底的7.6%有所下降。奇怪的是，住房不安全问题在全国范围内呈上升趋势，从7.2%上升到8.5%。

　　未来如何?

　　预测接下来会发生什么对那些迟交贷款的房主来说是件棘手的事情，更不用说对更广泛的住房市场前景了。

　　CoreLogic的副首席经济学家塞尔玛?赫普(Selma Hepp)表示:“与大衰退时期相比，在当前衰退中出现的拖欠率上升是由一系列不同的因素推动的。这就是为什么我们预计会出现与上次衰退后明显不同且不那么严重的结果。此外，重要的是要记住，房主现在的资产比以前大得多，而且房价预计在未来一年将继续上涨，这两个重要因素将防止严重拖欠贷款演变成止赎危机。”